LA PREUVE DE L EXISTENCE DU BAIL VERBAL

La preuve de l’existence d’un bail s’effectue par tous moyens. En effet, la signature d’un écrit n’est pas nécessaire comme le rappelle l’article 1714 du code civil : “On peut louer ou par écrit ou verbalement, sauf, en ce qui concerne les biens ruraux, application des règles particulières aux baux à ferme et à métayage.”

Ainsi, en application de l’article 1715 du code civil , “Si le bail fait sans écrit n’a encore reçu aucune exécution, et que l’une des parties le nie, la preuve ne peut être reçue par témoins, quelque modique qu’en soit le prix, et quoiqu’on allègue qu’il y a eu des arrhes données. Le serment peut seulement être déféré à celui qui nie le bail.”

En conséquence, le louage n’est pas subordonné à l’existence d’un écrit voire d’une quittance de loyer. Le bail sans écrit est en conséquence admis. Ce qui compte c’est son exécution.

De ce fait, l’exécution d’un bail fait sans écrit peut être prouvée par témoins ou à l’aide de simples présomptions. Elle ne peut résulter de la simple occupation des lieux. en conséquence, elle suppose, de la part de celui qui s’en prévaut, aussi bien l’accomplissement des obligations que l’exercice des droits découlant du prétendu bail.

C’est en ce sens que la Cour de Cassation s’est prononcée à diverses reprises. (Cass. Civ. 3^ème 4 févr. 1975; Cass. Civ. 3^ème 20 déc. 1971; Cass. Civ. 3^ème 13 mars 2002, no 00-15.194; Cass. Civ. 3^ème 23 juin 2006. http://www.legifrance.gouv.fr ).

Aussi, constituent des preuves d’exécution recevables en justice, le règlement régulier d’un loyer, la prise d’abonnement auprès d’un fournisseur d’énergie, le paiement de charges, la signature d’un contrat d’assurance ayant pour objet le bien.

De plus, un tel bail ne disparaît pas avec le décès de l’une ou de l’autre des parties. La convention est de droit, transmise au nouveau propriétaire des lieux. Elle est donc opposable à l’acheteur.

Il est par principe passé pour une durée indéterminée et ne peut faire l’objet d’une indexation.